การ ซื้อบ้านมือสอง อาจดูเป็นทางเลือกที่คุ้มค่า ทั้งเรื่องราคา ทำเล และความพร้อมเข้าอยู่ แต่เบื้องหลังการซื้อขายไม่ได้มีแค่การตกลงราคาหรือเซ็นสัญญาเท่านั้น ยังมีเรื่อง กฎหมายบ้านมือสอง ที่ผู้ซื้อจำเป็นต้องรู้ ไม่ว่าจะเป็นสิทธิ หน้าที่ หรือค่าใช้จ่ายทางกฎหมายที่เกี่ยวข้อง หากละเลยรายละเอียดเหล่านี้ อาจเจอปัญหายุ่งยากตามมาในภายหลัง บทความนี้ Chewa Renue จะพาคุณเจาะลึก “กฎหมายซื้อบ้านมือสอง” แบบเข้าใจง่าย พร้อมสรุปสิทธิและหน้าที่ที่ผู้ซื้อห้ามมองข้าม

กฎหมายซื้อบ้านมือสองที่ควรรู้ก่อนตัดสินใจ

การซื้อขายบ้านมือสองไม่ใช่แค่การตกลงราคา แต่ต้องรู้กฎหมายที่เกี่ยวข้องเพื่อป้องกันปัญหาในอนาคต ได้แก่

1. ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ที่มีการกำหนดสิทธิและหน้าที่ของผู้ซื้อ-ผู้ขาย เช่น การโอนกรรมสิทธิ์ การคืนเงินมัดจำ และการเรียกค่าเสียหายเมื่อผิดสัญญา
2. กฎหมายที่ดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิ การโอนกรรมสิทธิ์ การใช้และแบ่งแยกที่ดินให้ถูกต้อง
3. กฎหมายภาษี เช่น ภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ซึ่งอาจคำนวณจากราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน

การรู้กฎหมายเหล่านี้จะช่วยให้การซื้อขายเป็นไปอย่างถูกต้องและราบรื่น

สิทธิของผู้ซื้อบ้านมือสองตามกฎหมาย

1. ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์และโฉนดบ้านมือสอง

ก่อนจะทำสัญญาซื้อขายบ้านมือสอง สิ่งแรกที่ต้องทำคือควรตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ให้ชัวร์เสียก่อน เช่น โฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ.) เพื่อยืนยันว่าผู้ขายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ถูกต้องตามกฎหมาย และไม่มีการโอนจำนอง ค้ำประกัน หรือถูกยึดทรัพย์อยู่

สิ่งที่ควรตรวจสอบได้แก่

• ชื่อเจ้าของในโฉนด ต้องตรงกับชื่อผู้ขาย หากไม่ตรง ควรถามให้ชัดว่าเป็นการขายแทนหรือมีหนังสือมอบอำนาจถูกต้องหรือไม่
• ขอบเขตที่ดิน ตรงกับพื้นที่จริงหรือไม่ อาจต้องให้เจ้าหน้าที่รังวัดที่ดินมาช่วยวัด เพื่อป้องกันปัญหาที่ดินรุกล้ำหรือถูกบุกรุก
• ภาระผูกพัน เช่น การจำนองกับธนาคาร การค้ำประกัน หรือการถูกอายัดทรัพย์ ต้องไม่มี เว้นแต่ผู้ขายจะเคลียร์ภาระเหล่านี้ก่อนโอน
• คดีความหรือข้อพิพาท ตรวจสอบได้จากสำนักงานที่ดิน ว่าไม่มีการฟ้องร้อง หรือปัญหาที่อาจทำให้โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้
• ประวัติการครอบครองย้อนหลัง เพื่อดูว่ามีการโอนบ่อยผิดปกติ หรือเคยมีปัญหากับเจ้าของคนก่อน ๆ หรือไม่

การตรวจสอบนี้ช่วยลดความเสี่ยงที่จะเจอปัญหาทางกฎหมายหลังซื้อ เช่น บ้านถูกอายัด หรือโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้

2. ค่าใช้จ่ายและภาษีที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์

ในฐานะผู้ซื้อ เรามีสิทธิหลายอย่างตามกฎหมายและตามธรรมเนียมซื้อขายบ้าน ซึ่งถ้าใช้สิทธิเหล่านี้อย่างถูกวิธี จะช่วยลดความเสี่ยงและทำให้ได้ดีลที่คุ้มค่ามากขึ้น สิทธิที่สำคัญมีดังนี้

• ตรวจบ้านก่อนซื้อ มีสิทธิสำรวจทุกจุด ทั้งในบ้าน รอบบ้าน หลังคา ผนัง ระบบน้ำ-ไฟ เพื่อตรวจหาปัญหาและใช้ต่อรองราคา หรือให้ผู้ขายซ่อมก่อนโอนบ้าน
• ขอข้อมูลบ้าน ผู้ขายต้องแจ้งข้อมูลจริง เช่น ประวัติน้ำท่วม การต่อเติม ภาระหนี้ หรือข้อพิพาท เพื่อให้เราสามารถตัดสินใจได้
• ต่อรองราคาและเงื่อนไข ต่อรองได้ทั้งราคา ค่าโอน และวันโอน เช่น ขอเลื่อนโอนหากอยู่ในระหว่างรอกู้ หรือขอลดราคาตามสภาพบ้าน

การรู้สิทธิของตัวเองและใช้สิทธิเหล่านี้อย่างชาญฉลาด จะช่วยให้เราได้บ้านที่เหมาะสมทั้งราคาและคุณภาพ แถมลดโอกาสที่จะเจอปัญหาในอนาคตด้วย

3. ซื้อบ้านมือสองอย่างมั่นใจ ต้องรู้ทั้งสิทธิและหน้าที่

แม้ผู้ซื้อจะมีสิทธิในบ้านและที่ดินหลังการโอนกรรมสิทธิ์ แต่ก็ต้องปฏิบัติตามหน้าที่ที่กฎหมายและสัญญากำหนด เพื่อให้การซื้อขายราบรื่นและป้องกันข้อพิพาทในอนาคต หน้าที่หลักมีดังนี้

• อ่านและตรวจสัญญาซื้อขายอย่างละเอียด เป็นขั้นตอนสำคัญก่อนเซ็นสัญญา ควรอ่านทุกข้อและทำความเข้าใจให้ชัดเจน โดยเฉพาะในส่วนที่เกี่ยวกับราคาซื้อขายว่าตรงกับที่ตกลงกันไว้ทั้งตัวเลขและตัวอักษร เงื่อนไขการโอนกรรมสิทธิ์ เช่น วันนัดโอน ณ สำนักงานที่ดิน และผู้ใดรับผิดชอบค่าธรรมเนียม วันส่งมอบบ้านและกุญแจ ว่ากำหนดวันและสภาพบ้านอย่างไร
• ชำระเงินและค่าใช้จ่ายอื่นๆ ตามที่ตกลง ผู้ซื้อมีหน้าที่ชำระราคาบ้านให้ครบถ้วนตามเวลาที่ระบุในสัญญา รวมถึงค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าธรรมเนียมโอน ภาษี หรือค่าจดจำนอง หากมีการตกลงว่าผู้ซื้อเป็นผู้รับผิดชอบทั้งหมดหรือบางส่วน ควรเตรียมเงินให้พร้อมก่อนวันโอน เพื่อไม่ให้ขั้นตอนการโอนล่าช้า
• หากกู้ธนาคาร ต้องจัดเตรียมเอกสารให้ครบถ้วน ในกรณีที่ผู้ซื้อขอสินเชื่อบ้านจากธนาคาร ต้องเตรียมเอกสารให้ครบและถูกต้อง เช่น สำเนาบัตรประชาชนทะเบียนบ้าน สลิปเงินเดือน หรือหนังสือรับรองรายได้ เอกสารเกี่ยวกับบ้าน เช่น โฉนดที่ดิน สำเนาสัญญาซื้อขาย

การ ซื้อบ้านมือสอง ไม่ได้จบแค่การหาทำเลหรือดูราคาที่ถูกใจ แต่สิ่งสำคัญที่ผู้ซื้อห้ามมองข้ามคือ กฎหมาย สิทธิ และหน้าที่ ที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายบ้านมือสอง ไม่ว่าจะเป็นการตรวจสอบโฉนด ภาระหนี้ ค่าธรรมเนียมโอน หรือการทำสัญญาให้รัดกุม เพราะทั้งหมดนี้คือ “เกราะป้องกัน” ที่ช่วยให้คุณได้บ้านอย่างมั่นใจและปลอดภัย

หากคุณต้องการที่ปรึกษามืออาชีพที่จะช่วยดูแลทุกขั้นตอน ตั้งแต่การตรวจสอบเอกสารจนถึงการโอนกรรมสิทธิ์จริง ทีมงาน Chewa Renue พร้อมให้บริการครบวงจร เพื่อให้การซื้อบ้านมือสองของคุณเป็นเรื่องง่าย ปลอดภัย และคุ้มค่าที่สุด

คลิกเลย! : https://chewarenue.com/

Messenger : m.me/CHEWA.RENUE

LINE : @Chewa.renue

หรือ :  https://lin.ee/SabzYng

บทความที่เกี่ยวข้อง

• กฎหมายน่ารู้ก่อนซื้อบ้านมือสอง