การกู้ซื้อบ้านมือสองอีกเป็นทางเลือกที่น่าสนใจเพราะราคาดี มีทำเลในเมืองให้เลือก และยังมีบ้านที่รีโนเวทเสร็จเรียบร้อยพร้อมเข้าอยู่ได้ทันที แต่การขอสินเชื่อบ้านให้ผ่านอาจเป็นโจทย์หินของหลาย ๆ คน ซึ่งหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ธนาคารใช้พิจารณาก็คือ "ฐานเงินเดือน" และ “ภาระหนี้สิน” ของผู้ขอสินเชื่อ เพราะฉะนั้นถ้าเตรียมตัวในส่วนนี้ดีก็ถือว่ามีชัยไปกว่าครึ่ง

ในบทความนี้เราจะพาคุณไปทำความเข้าใจวิธีคำนวณฐานเงินเดือนก่อนยื่นกู้ มาดูกันว่าควรคำนวณอย่างไร เพื่อเพิ่มโอกาสให้ได้รับอนุมัติสินเชื่อได้ง่ายขึ้น

ฐานเงินเดือนมีผลต่อวงเงินกู้ซื้อบ้านอย่างไร?

ในการประเมินวงเงินกู้ ธนาคารจะดูที่เงินเดือนหรือรายได้ของผู้กู้เป็นปัจจัยสำคัญ โดยจะคำนึงถึงความสามารถในการผ่อนชำระรายเดือน โดยทั่วไปค่างวดบ้านที่ต้องผ่อนต่อเดือนจะต้องไม่เกิน 40% ของรายได้รวมต่อเดือน ซึ่งธนาคารจะคำนวณจากเกณฑ์ดังนี้

• ภาระหนี้สินรวม Debt-to-Income Ratio (DTI) : คือสัดส่วนระหว่างภาระหนี้สินที่ต้องชำระต่อเดือน เช่น ค่าผ่อนรถ บัตรเครดิต หรือสินเชื่อส่วนบุคคล กับรายได้ต่อเดือน ซึ่งใช้วัดความสามารถของบุคคลในการจัดการหนี้สิน และเป็นเกณฑ์สำคัญที่ธนาคารใช้พิจารณาการอนุมัติสินเชื่อ โดยมีสูตรคำนวณหาค่า DTI ดังนี้

DTI = (ภาระหนี้สินต่อเดือน ÷ รายได้ต่อเดือน)​ × 100

ตัวอย่าง

รายได้ต่อเดือน : 30,000 บาท และมีภาระหนี้สินต่อเดือน : 10,000 บาท

DTI = (10,000 ÷ 30,000) × 100 = 33.33%

ความหมายของค่า DTI คือ

1. DTI ต่ำกว่า 40% : อยู่ในเกณฑ์ดี มีโอกาสกู้ผ่านสูง
2. DTI 40%-50% : เริ่มมีความเสี่ยง อาจพิจารณาตามเงื่อนไขอื่น
3. DTI เกิน 50% : ภาระหนี้สูงเกินไป โอกาสกู้ผ่านลดลง

แม้รายได้สูง แต่หากมีหนี้สินเกิน 30% ของรายได้ก็อาจทำให้กู้ไม่ผ่าน ควรเคลียร์หนี้ให้น้อยที่สุดก่อนกู้ซื้อบ้านเพื่อเพิ่มโอกาสได้รับอนุมัติมากขึ้น

• อัตราดอกเบี้ย : ธนาคารจะใช้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในขณะนั้นในการคำนวณค่างวด
• ระยะเวลาผ่อน : โดยทั่วไประยะเวลาผ่อนชำระสามารถยาวนานได้ถึง 30-40 ปี ขึ้นอยู่กับอายุของผู้กู้

ฐานเงินเดือนเท่านี้ จะกู้ซื้อบ้านได้หรือไม่?

สิ่งสำคัญก่อนการยื่นกู้ซื้อบ้านคือ ยอดผ่อนชำระสูงสุดต่อเดือนที่ธนาคารจะอนุมัติ ซึ่งธนาคารส่วนใหญ่จะกำหนดภาระผ่อนชำระไม่เกิน 40% - 70% ของรายได้ต่อเดือน โดยอัตราที่ใช้ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร และเมื่อได้ทราบถึงยอดผ่อนชำระสูงสุดแล้ว จึงค่อยนำยอดผ่อนชำระไปคำนวณ ยอดวงเงินที่สามารถกู้ได้ เพื่อเป็นการวางแผนเตรียมความพร้อมในการชำระแต่ละเดือน และรู้วงเงินในการกู้ซื้อบ้านเพื่อให้ได้บ้านในฝันในราคาที่เหมาะสมกับวงเงินที่กู้

ตัวอย่างวิธีคิดวงเงินกู้ซื้อบ้านนาย A จากเงินเดือน

คุณสมบัติของผู้กู้ : เป็นพนักงานบริษัทเอกชนแห่งหนึ่ง อายุ 30 ปี เงินเดือน 30,000 บาท ไม่มีภาระหนี้สินใด ๆ

สิ่งที่ต้องการ : ขออนุมัติวงเงินกู้ซื้อบ้านมือ 2 ในราคา 3,000,000 บาท

คำถาม : ธนาคารจะอนุมัติวงเงินกู้เท่าไร? หากผ่อน 30 ปี ค่างวดขั้นต่ำเท่าไร?

วิธีคิดจำนวนเงินที่ต้องผ่อนสูงสุดต่อเดือนและคำนวณยอดวงเงินใช้สูตรต่อไปนี้

ขั้นตอนที่ 1 : คำนวณยอดผ่อนชำระสูงสุดที่ธนาคารอนุญาต

ธนาคารจะกำหนดให้ผู้กู้มีภาระผ่อนชำระหนี้ได้ไม่เกิน 40% ของรายได้ต่อเดือน

สูตร : ยอดผ่อนชำระสูงสุด = เงินเดือน × 40%

คำนวณ

ยอดผ่อนชำระสูงสุด = 30,000 × 0.4 = 12,000 บาท

แสดงว่าความสามารถในการผ่อนชำระ 12,000 บาทต่อเดือน

เมื่อทราบจำนวนเงินผ่อนชำระต่องวดสูงสุดที่เรามีความสามารถผ่อนได้ในแต่ละเดือนแล้วก็จะสามารถนำจำนวนเงินนี้ไปคำนวณต่อเป็นวงเงินกู้สูงสุดที่ผู้กู้จะสามารถกู้ได้

ขั้นตอนที่ 2 : คำนวณวงเงินกู้สูงสุดที่สามารถกู้ได้

สูตร : วงเงินกู้ = (เงินผ่อนต่องวด ÷ ผ่อนล้านละ) × 1,000,000

โดยทั่วไป ธนาคารจะคำนวณเงินผ่อนบ้านอย่างคร่าว ๆ ที่ล้านละ 7,000 บาทต่อเดือน

คำนวณ

วงเงินกู้ = (12,000 ÷ 7,000) × 1,000,000 = 1,714,285 บาท

ธนาคารจะอนุมัติวงเงินกู้ให้นาย A ได้สูงสุด 1.71 ล้านบาท เท่านั้น

ขั้นตอนที่ 3 : คำนวณผ่อนชำระขั้นต่ำสำหรับขออนุมัติวงเงินกู้ซื้อบ้านในราคา 3,000,000 บาท

ราคาบ้าน: 3,000,000 บาท ผ่อนล้านละ 7,000 บาทต่อเดือน

สูตร : ค่างวด = ราคาบ้าน × (ค่าผ่อนล้านละ ÷ 1,000,000)

คำนวณ

ค่างวด = 3,000,000 × (7,000 ÷ 1,000,000) = 21,000 บาทต่อเดือน

สรุปผลการคำนวณ

ธนาคารจะอนุมัติวงเงินกู้สูงสุดให้ 1.71 ล้านบาท หากต้องการซื้อบ้านราคา 3,000,000 บาท ค่างวดขั้นต่ำจะอยู่ที่ 21,000 บาทต่อเดือน ซึ่งเกินความสามารถในการผ่อนของนาย A

คำแนะนำ  นาย A อาจต้องหาผู้กู้ร่วมหรือเลือกซื้อบ้านราคาที่ต่ำกว่า 1.71 ล้านบาทเพื่อให้เหมาะสมกับความสามารถในการผ่อนชำระของตนเอง

คำนวณวงเงินกู้ตามฐานเงินเดือนเรียบร้อยแล้ว คราวนี้ถึงเวลามองหาโครงการบ้านมือสอง ทาวน์โฮม หรือคอนโดดี ที่ตอบโจทย์งบประมาณและความต้องการของคุณ ให้ Chewa Renue ดูแลคุณแบบครบวงจร เราพร้อมให้คำปรึกษาและบริการที่ดีที่สุด ติดต่อเราได้ที่

Messenger : m.me/CHEWA.RENUE

LINE : @Chewa.renue

หรือคลิก :  https://lin.ee/SabzYng

บทความที่เกี่ยวข้อง

• วิธีการเลือกบ้านมือสองให้ถูกใจ พร้อมสิ่งที่ต้องรู้ก่อน “กู้บ้านมือสอง”
• How to กู้บ้านมือสองยังไงให้ผ่านฉลุย