สมัยนี้ที่เศรษฐกิจไม่แน่นอน การมีรายได้ทางเดียวจากงานประจำหรือ Active Income คงไม่เพียงพอ แนวคิดการหารายได้แบบ Passive Income จึงได้รับความสนใจ โดยหนึ่งในวิธีที่ได้รับความนิยม คือ การลงทุนกับบ้านหรือคอนโดเพื่อปล่อยเช่าแล้วสร้างรายได้จากค่าเช่าให้เป็นเหมือนเสือนอนกิน ซึ่งเราไม่จำเป็นต้องลงทุนเฉพาะบ้านหรือคอนโดมือหนึ่งเท่านั้น บ้านมือสองก็เป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจ แล้วการลงทุนบ้านมือสองเพื่อปล่อยเช่ามีข้อดีอะไรบ้าง ควรเริ่มต้นจากตรงไหน มีเรื่องอะไรที่ควรรู้ บทความนี้เอาข้อมูลเบื้องต้นมาฝากให้ได้ศึกษากัน

ข้อดีของการลงทุนบ้านมือสองเพื่อปล่อยเช่า

1. มีโอกาสได้ราคาดีกว่าบ้านใหม่ กรณีที่อยู่ในทำเลเดียวกัน บ้านมือสองที่ผ่านการใช้งานมาแล้วอาจมีราคาถูกกว่าบ้านใหม่มือหนึ่งซึ่งมักมีต้นทุนที่ดิน ค่าก่อสร้างที่แพงขึ้นทุกปี
2. ต่อรองราคาได้ง่าย สำหรับบ้านมือสอง เจ้าของเดิมอาจต้องการขายด่วน ทำให้สามารถต่อรองราคาให้ถูกลงได้ง่ายกว่า ต่างจากโครงการบ้านใหม่ที่มักจะมีราคาที่ตายตัวหรือสามารถลดราคาได้น้อย
3. ทำเลดีกว่า บ้านมือสองจำนวนมากตั้งอยู่ในพื้นที่ที่พัฒนาแล้วและใกล้สถานที่สำคัญ เช่น โรงเรียน ตลาด ห้างสรรพสินค้า หรือรถไฟฟ้า ต่างจากบ้านในโครงการใหม่ที่มักตั้งอยู่ในพื้นที่ที่ไกลออกไปจากเขตเมือง เพราะที่ดินในเขตเมืองมีราคาแพง
4. ปล่อยเช่าได้ง่ายและผลตอบแทนสูง เนื่องจากค่าเช่ามักอิงตามทำเลและความต้องการของผู้เช่า ไม่ได้อิงจากราคาที่ซื้อบ้าน ทำให้บ้านมือสองมักมีอัตราผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) สูงกว่าบ้านใหม่
5. ลดความเสี่ยงจากการรอสร้างบ้าน การลงทุนบ้านมือสองจะได้บ้านที่พร้อมอยู่ ไม่ต้องรอสร้างใหม่ ลดความเสี่ยงจากปัญหาโครงการบ้านล่าช้าหรือสร้างไม่เสร็จ

สิ่งที่ต้องตรวจสอบก่อนลงทุนบ้านมือสองเพื่อปล่อยเช่า

1. ทำเลที่ตั้ง ควรอยู่ใกล้แหล่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ เช่น ตลาด ร้านสะดวกซื้อ โรงเรียน โรงพยาบาล ห้างฯ และควรเดินทางสะดวก เช่น มีรถไฟฟ้า รถเมล์ หรือทางด่วน เพราะเป็นปัจจัยที่ช่วยให้การปล่อยเช่าง่ายขึ้น
2. สภาพบ้านและโครงสร้าง ก่อนซื้อบ้านควรตรวจสอบโครงสร้างหลักของบ้าน เช่น พื้น ผนัง หลังคา ระบบไฟฟ้า ระบบประปา ตรวจดูว่าสามารถรีโนเวทได้ในงบที่คุ้มค่าหรือไม่ รวมถึงตรวจสอบสภาพโดยรวมว่าพร้อมให้เช่าหรือเปล่า เพราะจะได้ช่วยลดค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมปรับปรุง
3. ราคาตลาดและค่าเช่า ควรลองเปรียบเทียบราคาบ้านมือสองในละแวกเดียวกัน ศึกษาดูว่าค่าเช่าในบริเวณนั้นเฉลี่ยอยู่ที่เท่าใด เพื่อคำนวณอัตราผลตอบแทน
4. สิ่งอำนวยความสะดวกและความปลอดภัย นับว่าเป็นสิ่งที่จะช่วยเพิ่มความน่าสนใจให้แก่ผู้เช่ามากขึ้น หากบ้านมีระบบรักษาความปลอดภัย เช่น มีกล้องวงจรปิด สัญญาณกันขโมย หรือเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย มีพื้นที่ใช้สอยหรือสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น มีที่จอดรถ มีสนามหญ้า หรือมาพร้อมเฟอร์นิเจอร์

เรื่องที่ควรรู้ก่อนลงทุนบ้านมือสองเพื่อปล่อยเช่า

1. การคำนวณผลตอบแทนการลงทุนปล่อยเช่า (Rental Yield) การตั้งราคาค่าเช่า เพื่อให้ผู้เช่าได้กำไรที่เหมาะสม คุ้มค่าที่สุด ถือเป็นเรื่องที่ต้องคำนึงถึงมากที่สุดเพื่อป้องกันการตั้งราคาค่าเช่าที่ต่ำเกินไป จนอาจจะขาดทุนในระยะยาว และป้องกันการตั้งราคาค่าเช่าที่สูงเกินไปจนหาผู้เช่าได้ยาก ซึ่งวิธีคิดคำนวณ แบ่งออกเป็น 3 วิธี แต่ละวิธีมีวิธีการแตกต่างกันไปตามองค์ประกอบซึ่งนำมาใช้คำนวณ โดยผู้ลงทุนสามารถเลือกใช้วิธีที่เหมาะสมกับตัวเองที่สุดได้ ดังนี้

1.1 Gross Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น เป็นวิธีที่เหมาะสำหรับคนที่ซื้อบ้านด้วยเงินเย็น ไม่ต้องกู้ซื้อ และไม่มีค่าใช้จ่ายในการตกแต่งต่าง ๆ

Gross Rental Yield = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x 100

1.2 Net Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ เหมาะกับผู้ลงทุนบ้านมือสองที่ต้องเผชิญรายจ่ายเพิ่มเติม เช่น ค่าตกแต่ง ค่านายหน้า

Net Rental Yield = [(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี – ค่าใช้จ่ายอื่นตลอดทั้งปี) ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา] x 100

1.3 Cash on Cash Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี เป็นวิธีที่ละเอียดและแม่นยำที่สุด

Cash on Cash Rental Yield  = [(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ* – เงินผ่อนสินเชื่อบ้านทั้งปี) ÷ (ต้นทุนตั้งต้น เช่น เงินจอง + เงินดาวน์ + ค่าตกแต่ง)] x 100

*ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับทั้งปีหลังหักต้นทุนและค่าใช้จ่ายอื่นๆ ตลอดทั้งปีออกแล้ว

โดยอัตราผลตอบแทน หรือ Yield ตั้งแต่ 6% – 8% ขึ้นไป ถือว่าคุ้มค่าต่อการลงทุน

2. การเลือกผู้เช่า ควรตรวจสอบประวัติผู้เช่า เช่น สัญญาการทำงาน ประวัติการเช่าเดิม และควรทำสัญญาเช่าให้รัดกุม กำหนดเรื่องการชำระค่าเช่า ค่าประกัน และค่าเสียหายที่อาจเกิดขึ้น 

3. กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวกับการปล่อยเช่า การปล่อยเช่าต้องมีสัญญาเช่าที่ถูกต้อง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ รวมถึงต้องมีเสียภาษีที่เกี่ยวข้อง ดังนั้นก่อนปล่อยเช่าควรศึกษากฎหมายให้ครบถ้วน หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายและภาษีเพื่อป้องกันปัญหาในอนาคต

ลงทุนบ้านมือสองเพื่อปล่อยเช่ากับ Chewa Renue

จากข้อมูลที่นำเสนอคงพอจะช่วยในการวางแผนการลงทุนบ้านมือสองเพื่อปล่อยเช่าได้อย่างมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น ซึ่งหากสนใจเกี่ยวกับโครงการบ้านมือสอง หรืออยากได้ข้อมูลเกี่ยวกับการตัดสินใจลงทุนบ้านมือสองเพื่อปล่อยเช่าเพิ่มเติมจากเรา เพียงติดต่อมาหาเราที่...

ต่อเราได้ที่ Messenger: m.me/CHEWA.RENUE

LINE : @Chewa.renue

หรือคลิก : https://lin.ee/SabzYng

มั่นใจได้ทั้งในเรื่องคุณภาพบ้าน การบริการครบวงจร และการดูแลทุกขั้นตอน ด้วยความใส่ใจแน่นอน

บทความที่เกี่ยวข้อง

ลงทุนบ้านมือสอง: ความเสี่ยงและโอกาส

5 ข้อ ควรระวัง ก่อนซื้อ #บ้านมือสอง