สำหรับใครที่กำลังวางแผนซื้อหรือขายบ้านมือสอง สิ่งสำคัญที่ไม่ควรมองข้ามเลยคือ “ค่าโอนบ้านมือสอง” เพราะเป็นค่าใช้จ่ายหลักในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน บทความนี้จะพาไปอัปเดตข้อมูลล่าสุดของปี 2569 กันว่า ค่าโอนบ้านมือสองต้องจ่ายเท่าไร ใครเป็นคนจ่าย และต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้างในวันโอนบ้านจริง

อัปเดตมาตรการรัฐ “ลดค่าโอน–จดจำนองบ้านมือสอง” ปี 2569

เพื่อช่วยเหลือประชาชนและกระตุ้นให้มีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลได้ประกาศ “ลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองอสังหาริมทรัพย์” สำหรับบ้านใหม่และบ้านมือสองบางประเภท โดยลดค่าจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์จาก 2% เหลือ 0.01% ของราคาประเมิน และลดค่าจดจำนองอสังหาริมทรัพย์จาก 1% เหลือ 0.01% ของวงเงินจำนอง มีเงื่อนไขดังนี้

• เป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว หรืออาคารพาณิชย์ หรือที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าว (ทั้งมือหนึ่งและมือสอง)
• มีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท
• ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ต้องเป็นบุคคลธรรมดาที่มีสัญชาติไทย

แม้ว่ามาตรการจะมีผลตั้งแต่ 22 เม.ย. 2568 - 30 มิ.ย. 2569 และจะต้องรอติดตามประกาศอย่างเป็นทางการอีกทีในช่วงต้นปี พ.ศ. 2569 แต่คาดว่ารัฐบาลจะยังคงใช้มาตรการนี้ต่อไปเพื่อกระตุ้นตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะบ้านมือสองที่มีความต้องการซื้อขายต่อเนื่องในทุกปี

ทำความรู้จัก “ค่าโอนบ้านมือสอง” คืออะไร?

“ค่าโอนบ้านมือสอง” หมายถึง ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ ซึ่งสำนักงานที่ดินเป็นผู้ดำเนินการให้ตามกฎหมาย โดยการโอนกรรมสิทธิ์ถือเป็นขั้นตอนสุดท้ายของการซื้อขายบ้านมือสองหรือคอนโดมือสอง

แม้จะเรียกง่าย ๆ ว่าค่าโอนบ้าน แต่ค่าใช้จ่ายในการโอนบ้านประกอบด้วยหลายส่วน ดังนี้

1. ค่าโอนบ้าน ปี 2568-2569 ปรับลดเป็น 0.01% ของราคาประเมิน สำหรับบ้านที่ตรงตามเงื่อนไข
2. ค่าจดจำนอง ปี 2568-2569 ปรับลดเป็น 0.01% ของวงเงินจำนอง สำหรับบ้านที่ตรงตามเงื่อนไข (หากไม่ได้กู้กับธนาคารหรือซื้อด้วยเงินสดไม่ต้องเสียค่าจดจำนอง)
3. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (แล้วแต่ว่าอย่างไหนสูงกว่า) แต่ถ้า ผู้ขายถือครองบ้านมากกว่า 5 ปีและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของบ้านหลังที่ขายเกิน 1 ปี จะไม่ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์แทน
4. ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาขาย (แล้วแต่ว่าอย่างไหนสูงกว่า) ถ้าเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จะได้รับยกเว้นค่าอากรแสตมป์
5. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่ายตามอัตราก้าวหน้า

วิธีคำนวณค่าโอนบ้าน

สามารถคำนวณค่าโอนบ้านได้ดังนี้

ตัวอย่างการคำนวณค่าโอนบ้านมือสอง

บ้านมือสองราคา 1,500,000 บาท กู้ซื้อบ้านด้วยวงเงิน 1,000,000 บาท ผู้ขายถือครองบ้านเกิน 5 ปีจึงไม่ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

         หากบ้านมือสองราคา 1,500,000 บาท กู้ซื้อด้วยวงเงิน 1,000,000 บาท และผู้ขายถือครองบ้านไม่เกิน 5 ปีจะไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ แต่ต้องเสียค่าธุรกิจเฉพาะแทน

ตาราง: ค่าใช้จ่ายโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสอง (อัปเดต 2569)

ใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าโอนบ้าน? 

• ค่าโอนบ้าน เป็นเรื่องที่ผู้ขายกับผู้ซื้อต้องตกลงกันเองว่าจะแบ่งครึ่งหรือใครจะรับไปจ่ายทั้งหมด เพราะไม่ได้มีกฎตายตัวว่าใครเป็นคนจ่าย
• ค่าจดจำนอง เป็นค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อ
• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ เป็นค่าใช้จ่ายของผู้ขาย
• ค่าอากรแสตมป์ เป็นค่าใช้จ่ายของผู้ขาย
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา เป็นค่าใช้จ่ายของผู้ขาย

เตรียมเอกสารให้พร้อมก่อนโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสอง

ขั้นตอนโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองที่สำนักงานที่ดินไม่ยุ่งยากหากเตรียมเอกสารให้ครบตั้งแต่ต้น โดยเอกสารที่ต้องเตรียมทั้งผู้ซื้อ-ขาย มีดังนี้

1. เอกสารที่ต้องเตรียม (ผู้ขาย)

• บัตรประชาชนตัวจริงและสำเนา
• ทะเบียนบ้านตัวจริงและสำเนา
• โฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิ์ตัวจริง
• หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย
• หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมีผู้ดำเนินการแทน)
• ใบเสร็จค่าภาษี (ถ้ามี)

2. เอกสารที่ต้องเตรียม (ผู้ซื้อ)

• บัตรประชาชนตัวจริงและสำเนา
• ทะเบียนบ้านตัวจริงและสำเนา
• หนังสือสัญญากู้ยืม (ถ้ามีสินเชื่อธนาคาร)
• หนังสือยินยอมคู่สมรส (ถ้ารสมรสแล้ว)
• เช็คเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คสำหรับชำระเงิน

3. ขั้นตอนโดยทั่วไป

• ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์และข้อมูลในโฉนด
• ยื่นเรื่องที่สำนักงานที่ดิน
• เจ้าหน้าที่คำนวณค่าโอนบ้านมือสองทั้งหมด
• ชำระค่าธรรมเนียมและภาษี
• ลงนามโอนกรรมสิทธิ์และรับโฉนดฉบับใหม่

สรุป: วางแผนค่าใช้จ่ายล่วงหน้า ให้การซื้อบ้านมือสองราบรื่น

เวลาซื้อหรือขายบ้านมือสองจะต้องรู้รายละเอียดค่าใช้จ่ายทั้งหมดไว้ล่วงหน้า            เพื่อช่วยให้วางแผนทางการเงินได้ถูกต้องและไม่เจอค่าใช้จ่ายที่คาดไม่ถึงในวันโอน ควรคำนวณค่าใช้จ่ายให้รอบด้าน และหากการรู้วิธีคำนวณคร่าว ๆ ก็ช่วยให้การซื้อบ้านมือสองจะไม่ใช่เรื่องยุ่งยาก แต่เป็นจุดเริ่มต้นของการมีบ้านในฝันได้อย่างมั่นใจ

อยากซื้อบ้านมือสองแต่ไม่อยากวุ่นวายเรื่องเอกสารและค่าโอน?

ให้ทีมผู้เชี่ยวชาญ Chewa Renue ดูแลครบทุกขั้นตอน — ตั้งแต่คัดบ้าน ตรวจสภาพ ไปจนถึงโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อย

ติดต่อเราได้ที่ Messenger: m.me/CHEWA.RENUE

LINE : @Chewa.renue

หรือคลิก : https://lin.ee/SabzYng

บทความที่เกี่ยวข้อง

• เปิดงบประมาณให้ฉลาด: วิธีคำนวณค่าใช้จ่ายแฝงในการซื้อบ้านมือสอง
• กฎหมายซื้อบ้านมือสองที่ผู้ซื้อต้องรู้ | สิทธิและหน้าที่ก่อนโอนกรรมสิทธิ์
• ไขข้อสงสัย ซื้อบ้านมือสองต้องทําทะเบียนบ้านยังไง?