ด้วยการระบาดของ โควิด ที่ผ่านมา เราจะเห็นได้ว่า เหล่านักพัฒนาอสังหา ฯ เจ้าใหญ่ ก็ปรับกลยุทธ หรือ ชะลอการเปิดตัวโครงการบ้านออกไป เพื่อให้ไม่ต้องเสี่ยงแบกต้นทุนการก่อสร้าง แล้วฝืดเรื่องการขาย จึงทำให้กระแสของตลาดบ้านมือ 2 กลับมาคึกคักอีกครั้ง ซึ่งเราจะเห็นว่า เหล่า Influencer หรือ นักออกแบบหลาย ๆ คน เริ่มออกมาทำการ renovate บ้านมือ 2 เพื่อทำขายมากมาย แต่รู้หรือไม่ว่า ปัญหาของการซื้อบ้านมือ 2 ก็มีตามมามากเหมือนกัน

ในวันนี้เราจะมาแกะทุกปัญหาที่อาจเกิดขึ้น สำหรับการซื้อบ้านมือ 2 ซึ่งจะมีประเด็นอะไรนั้น ไปดูกันเลย

1. ค่าภาษี
ในการซื้อขายนั้น จะมีค่าใช้จ่ายที่ต้องเสีย ที่กรมที่ดินอยู่หลายส่วนมาก ไม่ว่าจะเป็น ค่าโอน / ค่าจดจำนอง / ค่าภาษีธุรกิจ หรือ ภาษีอากร / ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หรือ นิติบุคคล ซึ่งทั้งหมดนี้ เราต้องเข้าใจให้ละเอียด เพราะโดยส่วนใหญ่แล้ว การซื้อขายตกลงค่าโอนกันคนละครึ่ง ต้องระบุให้ชัดเจนว่า ค่าโอนที่กล่าวถึงนั้น คือภาษีในส่วนใดบ้าง เพื่อไม่ให้เกิดข้อพิพาทในวันที่จะทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน

 2. ค่าไฟค้างจ่าย
เนื่องจากนโยบายรัฐบาลในบางช่วง จะมีการผ่อนผัน ที่จะยกมิเตอร์น้ำ – ไฟ กรณีไม่ชำระค่าบริการ ออกไป อาจทำให้ผู้ซื้อบ้าน ในช่วงนั้นประสบปัญหาที่ว่า ซื้อบ้านมาแล้ว มีค่าน้ำ ค่าไฟ ค้างจ่าย อยู่เป็นจำนวนมาก บางรายถึงกับช็อคเมื่อเห็นบ้านที่ซื้อมา มีค่าไฟค้างจ่ายสูงถึง 7 – 8 หมื่นเลยก็มี ดังนั้นถ้าจะให้ดี ก่อนตัดสินใจซื้อ ต้องเช็คให้ดีก่อนว่ามี ยอดค่าบริการสาธารณูปโภค เหล่านี้ค้างจ่ายอยู่หรือไม่

 3. ค่าส่วนกลางค้างจ่าย
ค่าส่วนกลางค้างชำระ โดยส่วนใหญ่ ถ้าค้างชำระเป็นระยะเวลานาน (1 – 2 ปี) จะมีการฟ้องร้องโดยนิติบุคคล เพื่ออายัดการโอนโฉนดที่กรมที่ดินอยู่แล้วทำให้ไม่สามารถซื้อขายได้ แต่อาจมีเจ้าของบ้าน บางคนที่อาศัยช่วงเวลาเหล่านั้นทำการขายก่อน และผลักภาระ ค่าส่วนกลางที่ค้างไปให้กับเจ้าของใหม่ วิธีการป้องกันคือ โดยส่วนใหญ่แล้ว ถ้าเป็นคอนโด การซื้อขายจำเป็นจะต้องมีใบปลอดหนี้แนบด้วยทุกครั้ง ส่วนโครงการบ้าน บางทีอาจใช้หรือไม่ใช้ก็ได้

 4. เพื่อนบ้าน
ต่อให้บ้านสวย น่าอยู่เพียงใด แต่อย่าลืมว่าเราไม่ได้อยู่คนเดียว แล้วยิ่งการซื้อบ้านมือ 2 คือเป็นการที่เราไปอยู่ในระแวกที่มีคนอยู่ก่อนแล้ว ก็จะมีทั้งข้อดีข้อเสีย ดังนั้นต้องสังเกตุให้ดีว่า เพื่อนบ้านเรามีแนวโน้มจะมีปัญหา หรือข้อพิพาท กันไหม ต้นไม้บ้านอื่น ล้ำเลยมาบ้านเราหรือเปล่า สภาพข้างบ้านรกไหม มีเลี้ยงสัตว์ หรือส่งเสียงดัง จะเกิดความไม่สบายใจตอนเราอยู่หรือไม่ หากมี แล้วพอหาทางรับมือได้ก็ไม่มีปัญหา แต่ถ้ามีแล้วไม่รู้จะแก้ยังไง ต่อให้บ้านสวย หรือดีแค่ไหน แต่ตอนอยู่จริงแล้วไม่สบายใจ ก็จะลำบากได้

 5. นิติบุคคล
นิติบุคคลที่ดี นอกจากลูกบ้านจะอยู่อย่างสบายและปลอดภัยแล้ว ยังทำให้ ราคาของบ้านเวลาขายต่อ มีมูลค่าสูงขึ้นอีกด้วย วิธีการสังเกตุนิติบุคคลว่าดีไหม ทำได้ง่าย ๆ เช่น ดูจากความสะอาดของหมู่บ้าน ต้นไม้มีการตัดการดูแลไหม สนามเด็กเล่นหรือส่วนกลางบำรุงรักษาสภาพให้ใช้งานได้ปกติ และดูดีไหม ดูจากการจัดการ และระเบียบของ ผู้พักอาศัยว่าไม่ได้ปล่อยปะละเลยให้คนรุกล้ำพื้นที่ส่วนกลางอย่างเช่นฟุตบาท ได้ไหม และสุดท้ายดูจากกระแสตอบรับของลูกบ้านคือมีการจ่ายค่าส่วนกลางกันปกติไหม เพราะถ้านิติบุคคลไม่ดี ลูกค้าไม่ชอบ ก็จะไม่ค่อยอยากจ่ายค่าส่วนกลางนั่นเอง

 6. จุดอับสัญญาณ
ในยุคที่การสื่อสารเป็นไปอย่างสะดวก แต่ก็ยังมีบางพื้นที่ ที่หมู่บ้านเป็นจุดอับสัญญาณ หรืออาจจะเป็นพื้นที่ที่มีสัญญาณรบกวนเยอะ พวกนี้สังเกตุได้ง่าย ๆ จากสัญญาณบนโทรศัพท์มือถือของเรา เพราะส่วนใหญ่ปัญหานี้จะเป็นทั้งโครงการ ไม่ได้เป็นเพียงแค่หลังใดหลังหนึ่ง

7. กลิ่นไม่พึงประสงค์
ปัญหากลิ่นขยะ กลิ่นโรงฆ่าสัตว์ จะเกิดขึ้นกับบางพื้นที่ บางโซนเท่านั้น จุดสังเกตุไม่ยากเพราะ กลิ่นไม่พึงประสงค์เหล่านี้ เราจะรับรู้ได้เลยตั้งแต่ลงจากรถ ดังนั้นหากบ้านที่จะซื้อ เราเน้นอาศัยอยู่ในบ้าน เปิดแต่แอร์ ก็อาจไม่กระทบมากนัก แต่ถ้าอยากมีช่วงเวลานอกบ้าน ในสวน outdoor อาจจะต้องพิจารณาให้ดีก่อนตัดสินใจ

8. น้ำท่วม
ปัญหาหมู่บ้านน้ำไม่ท่วม เคยถูกหยิบยกมาเป็นจุดขายของโครงการ ในช่วงหลังปี 54 – 55 ซึ่งในปัจจุบันโครงการใหม่ ๆ ส่วนใหญ่จะมีการปรับพื้นของโครงการยกสูงจากระดับพื้นถนน เพื่อหนีน้ำ เข้าโครงการไว้ในระดับหนึ่งแล้ว แต่บ้านมือ 2 อีกหลายโครงการอาจยังจำเป็นต้องตรวจสอบให้ดีก่อน โดยอาจะเปรียบเทียบข้อมูล หรือสืบได้จาก นิติ ของหมู่บ้าน หรือสอบถาม เพื่อนบ้านระแวกนั้นดูแทนก็ได้

 9. travel
บ้านที่ดี ต้องสะดวกต่อการเข้าออก เพราะปกติเราก็ใช้เวลาในการเดินทางไปทำงานในแต่ละวันมากพออยู่แล้ว หากต้องเลือกซื้อบ้าน แล้วอยู่ในทำเลที่เข้าออกยาก ซอยลึก เปลี่ยว ถนนแคบ มันก็จะยิ่งทำให้ การเข้าถึงของสาธารณูปโภค และการช่วยเหลืออื่น ๆ ทำได้ล่าช้า อีกทั้งราคาบ้านยัคงเติบโตช้าอีกด้วย ดังนั้นการเลือกโครงการบ้านที่สวยดูดี มีชื่อ แต่ถ้าอยู่ลึกเกินไป บางทีอาจไม่ตอบโจทย์ความคุ้มค่าด้านการเดินทาง ก็เป็นได้

ทั้ง 9 ข้อนี้เป็นปัญหาหลัก ๆ ที่ส่วนใหญ่แล้วแก้ไขได้ยาก ดังนั้นใครที่คิดจะซื้อบ้านมือ 2 อาจต้องนำไปเป็นหัวช้อในการประเมิน เพื่อเลือกซื้อได้เช่นกัน เพื่อเปรียบเทียบในด้าน ราคา สิ่งที่ได้มา และสิ่งที่ต้องเสียไป ได้ถูก ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านเพื่อให้อยู่อย่างสุขกายสบายใจนั่นเอง